Bail commercial : sécuriser votre commerce, côté locataire et côté propriétaire
Le bail commercial est un contrat structurant pour un commerce. Il engage sur plusieurs années, est généralement la vitrine de votre activité, impacte la rentabilité, et peut devenir source de contentieux si certaines clauses sont mal anticipées.
Que vous soyez locataire commerçant ou propriétaire bailleur, l’enjeu est le même : sécuriser la relation contractuelle et limiter les risques juridiques et financiers durant toute la relation, pour une exploitation sereine.
Dans cet article, nous faisons le point sur les principaux points de vigilance, avec une double lecture : risques côté locataire (qu’on appelle preneur) et risques côté propriétaire (le bailleur).
Comprendre le cadre du bail commercial
Le bail commercial relève du statut des baux commerciaux (Code de commerce). Il est souvent conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec faculté d’en sortir à chaque période triennale, avec des mécanismes spécifiques (renouvellement, révision du loyer, clause résolutoire…). Son avantage pour le preneur est un droit au renouvellement, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux qui ont déjà été exploités plusieurs années.
Côté locataire : les risques à anticiper
1) Le risque de perdre votre bail (clause résolutoire et impayés)
Beaucoup de baux contiennent une clause résolutoire : elle permet la résiliation “de plein droit” si vous ne régularisez pas après un commandement de payer resté infructueux dans un délai d’un mois.
En pratique : un retard de paiement peut rapidement devenir un risque d’expulsion et de perte du local commercial.
2) Le risque d’augmentation du loyer (révision triennale)
Le loyer n’est pas figé. Une demande en révision peut être formée tous les 3 ans après l’entrée en jouissance (ou le renouvellement) ou selon des clauses spécifiques du bail.
Même si des mécanismes de plafonnement existent selon les situations, le sujet du loyer doit être anticipé dès la négociation.
3) Le risque “charges et travaux” mal répartis
Depuis la réforme dite “Pinel” et ses textes d’application, certaines charges/travaux ne peuvent pas être imputés au locataire et le bailleur doit aussi respecter des obligations d’information (inventaire/annexes selon les cas).
En pratique : un bail peut mettre à la charge du preneur des coûts significatifs (travaux, charges, taxes). Il faut clarifier la répartition avant de signer.
4) Le renouvellement : un droit… sous conditions
Le locataire peut bénéficier d’un droit au renouvellement (ou à défaut d’une indemnité d’éviction), mais ce droit est soumis à des conditions (notamment liées à l’exploitation et à l’immatriculation selon le cas).
En pratique : si ces conditions ne sont pas réunies, la protection attendue peut être plus faible que prévu.
Côté propriétaire : les risques à maîtriser
1) Le risque d’un contentieux de résiliation mal engagé
Même avec une clause résolutoire, la procédure est encadrée (commandement, mentions obligatoires, délai). Une erreur de forme peut retarder ou fragiliser l’action. Cette action s’accompagne auprès des Tribunaux d’une demande de paiement d’une indemnité pour la durée période entre l’acquisition de la clause résolutoire et le départ effectif du locataire, ainsi que d’une demande d’expulsion pour pouvoir reprendre possession du local. Il est nécessaire d’être bien accompagné par un avocat.
2) Le risque de blocage lors du renouvellement / indemnité d’éviction
La fin du bail est une zone sensible : si le bailleur refuse le renouvellement, des conséquences financières peuvent exister pour lui (notamment le versement d’une indemnité d’éviction au preneur selon les situations).
3) Le risque de mauvaise répartition des charges et travaux
Les textes ont encadré la refacturation de certaines charges et travaux, ce qui impose de rédiger des clauses conformes et de prévoir les annexes/informations attendues.
En pratique : une clause trop “large” ou imprécise peut être contestée, générer des tensions voire un contentieux.
4) Le risque de vacance / impayés sans stratégie de sécurisation
Le bail commercial doit aussi être pensé comme un outil de gestion du risque : garanties, dépôt, clauses financières, calendrier de paiement, pénalités, indexation, assurance, etc.
Un bail “standard” copié-collé protège rarement efficacement un bailleur sur le long terme. Notre conseil est d’établir un bail adapté à la situation, en fonction des intérêts en jeu.
Les réflexes à adopter avant de signer ou de renouveler
1) Relire (vraiment) les clauses sensibles
– Destination des locaux (activité autorisée)
– Révision / indexation du loyer
– Charges / travaux / taxes
– Clause résolutoire
– Conditions de renouvellement / congé
2) Documenter et sécuriser la relation
Un bail commercial n’est pas seulement un prix et une durée : c’est un équilibre. Plus les règles sont claires, moins la relation se judiciarise.
3) Se faire accompagner
La négociation et la rédaction sont les moments où l’on évite 80% des litiges. L’accompagnement par un avocat permet de :
– sécuriser les clauses,
– anticiper les scénarios de crise,
– protéger vos intérêts (preneur ou bailleur),
– et limiter les risques de contentieux.
En résumé
Le bail commercial est un contrat stratégique pour un commerce.
Locataire : sécuriser l’exploitation, le loyer, les charges et le renouvellement.
Propriétaire : sécuriser le paiement, la conformité des clauses, la gestion de fin de bail, et la valorisation du local.
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